Rett til båtplass på en annens eiendom

Artikkelen er skrevet av advokat Emilie A.S. Langeland

Mange hytter i Norge har rett til båtplass på en annens eiendom. Denne særegne rettigheten vil være en servitutt som hviler på eiendommen der båtplassen er. Når denne eiendommen selges, kan det bli spørsmål om rettens eksistens og innhold med den nye eieren.
Tilsvarende vil det, dersom ikke forholdene ligger til rette for å anlegge båtplass på egen eiendom, kunne oppstå spørsmål om hva som skal til for å kunne erverve en slik bruksrett på en annen eiendom.
I denne artikkelen gir vi en kort oversikt over når og hva som skal til for å etablere en rett til båtplass på en annens eiendom, samt at vi gir noen tips til hva man bør huske på når det skal inngås en ny avtale om båtplass med grunneier.

1 stiftelse av bruksrett til båtplass

1.1 Avtalestiftelse

Det vanligste stiftelsesgrunnlaget for en rett til båtplass er at det er inngått en avtale om rettigheten. Avtalen kan ha blitt gjort da eiendommen ble opprettet og solgt, slik at det er inntatt bestemmelser om dette i skjøtet. Avtalen kan også ha blitt inngått senere, slik at det ikke er inntatt bestemmelser om rettigheten i skjøtet. Avtalen kan inngås skriftlig og muntlig. Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, men det er selvsagt enklere å bevise at rettigheten eksisterer når den er nedtegnet skriftlig.

Tinglysing har i seg selv ikke betydning for hvorvidt rettigheten er stiftet eller ikke. Rettigheten bør imidlertid alltid tinglyses for å sikre rettsvern.

1.2  Hevd

Stiftelse av en rettighet til båtplass kan også skje ved hevd. For å kunne hevde en slik bruksrett er det krav om at rettigheten har vært utøvd i en viss tid og at bruken har vært utøvd i god tro.

Hevdstiden for bruksrett over fast eiendom er normalt 20 år, jf. hevdsloven § 7. For bruksrett over annen manns eiendom som ikke viser seg av en fast tilstelling, er hevdstiden 50 år, jf. hevdsloven § 8. En påle, fortøyningsring eller annet som viser at en båtplass blir benyttet er en slik fast tilstelling. Hevdstiden for en rett til båtplass vil derfor normalt være 20 år.

Hevd forutsetter at bruken har blitt utøvd i god tro, jf. hevdsloven § 4. Dette innebærer for det første at den som ikke har rett til å bruke båtplassen og vet det, ikke kan hevde bruksrett. For det andre innebærer det at den som har vært uaktsom, ikke kan hevde bruksrett. Det vil være tilfelle dersom man burde ha foretatt nærmere undersøkelser av rettsgrunnlaget for å bruke en annens eiendom. Det foreligger ikke god tro der bruker har blitt gjort oppmerksom på at vedkommende ikke har rett til å bruke båtplassen.  

Den som bruker en båtplass og har fått lov til det, hevder ikke.  Et vanlig stridsspørsmål er om det er avtalt en varig rett for eiendommen, eller bare en rett til å ha båten der inntil videre – en rett som kan trekkes tilbake og som ikke kan selges sammen med eiendommen. Grunneier kan – uttrykkelig eller stilltiende – ha tillatt bruk, såkalt «tålt bruk». Det avskjærer hevd.

I realiteten er hevd mest praktisk der noen har brukt en båtplass lenge, og ingen lenger husker eller kan sannsynliggjøre hva som i sin tid ble avtalt.

Rettigheter som er stiftet ved hevd må ikke tinglyses for å ha rettsvern overfor tredjemann, jf. tinglysingsloven § 21 (2). Rettigheten tapes derfor ikke til fordel for noen som kjøper eiendommen båtplassen er på, eller noen som får tinglyst rett til den samme båtplassen fra grunneier.  

1.3 Testamentarisk bestemmelse

Rett til båtplass kan også stiftes ved en testamentarisk bestemmelse. Det vil være tilfellet dersom naboen for eksempel testamenterer eiendommen sin til A, men samtidig bestemmer at B skal ha rett til båtplass på eiendommen. Retten kan først tinglyses etter testators død.

1.4 Tålt bruk

Bruken kan skje etter eierens tillatelse eller ved at eieren tolererer bruken. Ved tålt bruk er ikke tillatelsen evigvarende, slik at eieren når som helst kan trekke tillatelsen tilbake. Rettighetshaver bærer derfor i et slikt tilfelle risikoen for at tillatelsen når som helst kan trekkes tilbake.

2 inngåelse av ny avtale om bruksrett til båtplass

Etter norsk rett gjelder det i utgangspunktet et prinsipp om avtalefrihet og formfrihet. Det vil si at det normalt er opp til den enkelte å velge om vedkommende ønsker å forplikte seg, hvordan avtalen skal se ut og hva avtalen skal gå ut på.  Som en konsekvens av dette kan avtalen være inngått både skriftlig og muntlig. Skriftlig avtale er alltid å foretrekke for å minimere sannsynligheten for at det skal oppstå uenighet i fremtiden. Det er også en forutsetning for å sikre seg rettsvern ved tinglysing.

Avtalefriheten er ikke ubegrenset, men enhver begrensning må ha hjemmel i lov. Typiske eksempler på dette kan være reglene om at den som inngår avtalen må ha rettslig handleevne, at avtalen ikke må være kvalifisert urimelig eller stride mot lov og ærbarhet. Andre begrensninger for å stifte bruksretten kan være tidligere disposisjoner foretatt fra eierens side. I tillegg kommer offentligrettslige begrensninger. Dersom området er vernet eller reguleringsplanen bestemmer det, kan det være forbudt å anlegge et båtfeste.

Når avtalen skal skrives er det særlig viktig å innta reguleringer som beskriver følgende:

• hva rettigheten består i,
• hvilken eiendom rettigheten skal være knyttet til,
• hvem som skal bære kostnadene ved å etablere rettigheten,
• hvem som skal ha ansvar for vedlikehold og
• hvor lenge rettigheten skal vare.

Rettigheten bør tinglyses på eiendommen båtplassen ligger på, for å unngå at rettigheten går tapt ved salg av eiendommen, ved grunneiers konkurs eller ved at grunneier gir (tinglyste) rettigheter som kommer i konflikt med båtplassen. Tinglysing kan enkelt gjøres ved å benytte standardskjema «Erklæring om rettighet i fast eiendom» som finnes på Statens Kartverk sine nettsider.

3 avslutningsvis

Vi anbefaler at det inngås skriftlig avtale om båtplass og at denne tinglyses for å unngå potensielle konflikter i fremtiden. Vi bistår ofte med oppretting og tinglysing av slike avtaler. Skulle det oppstå tvist om det er stiftet en rett til båtplass, kan det være lurt å få saken vurdert av advokat.

Faktaboks:
Hvordan stiftes en rett til båtplass?

Avtale
Hevd
Testamentarisk bestemmelse
Tålt bruk

Tinglysing har ikke betydning for hvorvidt rettigheten er stiftet, men vi anbefaler å tinglyse rettigheten for å sikre rettsvern overfor tredjemenn. 

Hva bør du huske på ved inngåelse av avtale om rett til båtplass?

• Regulere hva rettigheten består i,
• regulere hvilken eiendom rettigheten skal være knyttet til,
• regulere hvem som skal bære kostnadene ved å etablere rettigheten,
• regulere hvem som skal ha ansvar for vedlikehold og
• regulere hvor lenge rettigheten skal vare.

Om Økland:
Advokatfirmaet Økland & Co DA er Norges Hytteforbunds samarbeidspartner.
Økland er Romerikes største advokatfirma med 50 kompetente, dedikerte og hyggelige medarbeidere. Vi har hovedkontor i Lillestrøm og avdelingskontorer i Oslo, på Eidsvoll og på Sørumsand.
Vi arbeider mye med fast eiendom, herunder tomtefeste, bruksrettigheter, eierskifte, sameierett og skatterett.
Medlemmer i Norges Hytteforbund får en time med gratis juridisk bistand av våre advokater, og deretter 20 % rabatt på veiledende timepriser.