Ny lov vil øke konfliktrisiko ved eiendomsoverdragelse

Avhendingsloven skal forandres for å gjøre slutt på at man kan selge en bolig «som den er - as is» - og på denne måten avhende eiendom med skjulte feil eller mangler som kjøper ikke kjenner til og som i verste fall kan være «katta i sekken».  En god juridisk gjennomgang av dette ble foretatt av advokatene Marius Hvitmyhr og Martin Nymoen i Drammens Tidendes kronikk 19 mars.

Det kan likevel være nødvendig å påpeke en spesiell hovedproblemstilling som hus-og hytteeiere i det praktiske liv nå kan møte hvis lovforslaget vedtas av stortinget.

Norges Hytteforbund er i prinsippet enig i at det kan være gode grunner til å justere dagens lov.  «Solgt som den er»-prinsippet bør revideres, der slikt generelt forbehold og ansvarsfraskrivelse ikke lengre, i en bolighandel, skal virke som et «teppe» der alle feil eller mangler kan skyves inn under og bli usynliggjort før budrunden begynner.

Men som så ofte ellers er verden komplisert, og slike forandringer og innstramninger i lovverket bør ha sin begrensning.

Norges Hytteforbund har avgitt uttalelse til Justis- og Beredskaps departementet om dette lovforslaget. Vi påpekte at om den generelle retten til å selge «som den er» forsvinner, så må ikke nye lover skape nye og kanskje verre problemer enn den gamle. Vi mener selger må ha rett og anledning til å oppnå ansvarsfrihet, der det vitterlig og grundig påpekes tekniske områder der salgsobjektet har klare svakheter og mangler, og at kjøper da må kunne bære risikoen for mangler som kjøper klart opplyses om, og således kjenner til at eksisterer.

Risikoen for at disse manglene så er mer alvorlig enn hva en takstrapport har mulighet til å si noe om (uten at huset rives), bør så fortsatt kjøper bære, så lenge den spesielle mangel eller feil vitterlig opplyses om.

Det vil nemlig fortsatt være slik at en 100 prosent objektiv takstrapport ikke vil la seg lage uten at bygningen rives fra hverandre. Dette forhold må risikoplasseres, og så lenge selger følger en streng opplysningsplikt om synlige forhold og ting /mistanker han kjenner, eller burde kjenne til, bør dette etter vårt syn medføre ansvarsfrihet for omtalte risikoområder ved videresalg.

På dette vis kan «as is» ikke forsvinne, og en bygning bør kunne selges med påpekte feil eller mangler «som de er», selv om total avdekning av omfanget ikke skjer. Vi mener det fremlagte lovforslaget ikke er klart nok på dette viktige punkt.

Særlig for fritidsboliger og hytter har dette stor relevans. Hytter er bygget under kontrollregimer for bygningskvalitet som er langt mer variable enn boliger. Ofte snakker vi om bygg som delvis eller helt kan være selvbygget/påbygget i løpet av hektiske ferieuker. Norges Hytteforbund foreslo derfor at loven fortsatt bør åpne for salg «som den er» for fritidsboliger som karakteriseres som reparasjonsobjekt, og er bygget før 1980.