Eie eller leie - innløsning av festetomt 

I Norge har mange en bestemt mening om at vi på «liv og død» skal eie tomta hytta står på. Vi får en jevn strøm av henvendelser om dette og mange lurer på hva de skal gjøre. Det korte svaret er at det ikke finnes et fasitsvar med to streker under, men at det er særlig lønnsomt å løse inn en festetomt er det som hovedregel ikke. Men selvsagt kommer det an på hvilke summer vi snakker om. Vi vil her forsøke å belyse noen aspekter som kanskje kan hjelpe deg til å ta en beslutning.  

Skal, skal ikke... 
For at du i det hele tatt har mulighet til å be om innløsing må du huske å varsle grunneier senest et år før hovedforfall (10 års syklus for tomter til fritidsbolig). Gitt at forutsetningene er tilstede og du varsler ønske om innløsing skal du be om et tilbud på innløsning fra grunneier.  
 
Det er grunneier som i første omgang vil verdsette tomta ut fra en antatt markedsverdi, og utgangspunkt er 1 mål. Om du fester for 2 mål er regelen at du har mulighet til å kjøpe tilsvarende. Markedsverdien settes ut fra hva tilsvarende tomter er solgt for. Verdien er selvsagt variabel og beliggenhet er et av flere avgjørende kriterier.  

Men før vi går videre...
Alt dreier seg faktisk ikke om penger. Jeg fikk for en stund siden en melding fra et av våre medlemmer som påminnet meg om et element som jeg ikke har tatt med i betraktningen her:

A og B har begge hytte i et hyttefelt der tomtene opprinnelig var festetomter. Så fikk man anledning til å løse inn festetomten med et areal på ca. 1 mål. A valgte å løse inn festetomten og hadde da hytte på selveiertomt. B valgte å forlenge festekontrakten.
Så gikk grunneier inn for fortetting. A hadde da avklart tomtegrense som man måtte forholde seg til når nye tomter skulle legges ut samt avstand til nye hytter. For B sin del var det helt andre krav til avstand til nye hytter, B fikk da også en dominerende hytte midt i utsikten fra stuen.

Jeg er sikker på at når A sammenligner med B har kostnaden med å løse inn festetomten vært en meget god investering, trivsel.

Hva er riktig markedsverdi? 
Grunneier vil finne ut hva andre tomter i området/distriktet er solgt for. Uavhengig av hvem som har betalt for å tilføre området vann & avløp vil dette være en kraftig prisdriver. (At enkelte hytteeiere ikke er interessert i full infrastruktur med vann & avløp lar vi ligge her.)  

Det samme sak er det om hyttefeltet nylig er tilført strøm. Selv om hytteeierer mest sannsynlig har betalt et anleggsbidrag for tilførsel av strøm vil dette også være en prisdriver. Gevinsten vil tilfalle grunneier. Unntak kan være om bortfester beviselig har bekostet alt selv. Da skal denne verdien ikke tillegges tomteprisen. 

Vi går videre til et konkret regneeksempel og legger til grunn at markedsverdien for tomter i ditt område ligger på kr. 1.000.000.  

For å komme fram til denne prisen kan man benytte to beregningsmodeller: Det er Tomtefesteloven som regulerer prisen altså innløsningssummen. Hovedregelen er at prisen skal settes til 25 ganger festeavgiften. Dersom det er mindre enn ti år til kontrakten går ut, har bortfester lov til å oppregulere festeavgiften (for 2024 kr 14.526) og legge denne til grunn for salg av tomten. Oppreguleringen skjer da ved «éngangsløftet». I stedet for 25 ganger festeavgift kan bortfester kreve 40 prosent av råtomtverdien ved innløsning, Dette gjelder i de tilfellene der kontraktene er oppsigelige fra bortfesters side, eller der de er tidsbegrensede. Kilde: Huseierne  

Tomtefestekalkulater pr. 14.10.2024 

Det er altsåTomten koster altså kr. 400.000 (40% av kr 1.000.000) og egenkapital er fratrukket med kr 60.000. Regnestykket ser slik ut med nedbetaling over 25 år: 

Lånets størrelse ; 340 000 kr  Nominell rente p.a. 6,44 %  Effektiv rente p.a. 7,08 % 

Samlede lånekostnader 
707 893 kr, Etableringsgebyr 3 500 kr  Termingebyr  65 kr/mnd 
Kilde: Nordeas lånekalkulator pr 14.10.2024 
 
Regnestykket viser da at du vil måtte betale kr 55.190 pr år i 25 år. 

Om du setter kr 400.000 i banken i dag vil du om 25 år kan du forvente å ta ut omtrent 1,074,000 kroner fra banken, forutsatt at rentesatsen forblir 4% gjennom hele perioden. 

Og mer kan det koste  
Det man bør ta med i vurderingen er at særavtaler som er nedfelt i festekontrakten ikke videreføres til kjøpekontrakten.  
I praksis betyr det at du kan bli tillagt en ny årlig avgift som kan dekke opp for grunneiers veivedlikehold av for eksempel vei eller i enkelte tilfeller kostnader for kjøring av skiløyper. Vinterbrøyting kan også bli tillagt.  
Omkostninger til advokat og diverse offentlige gebyrer tilkommer ved kjøp. I de tilfeller grunneier ordner med all dokumentasjon vil du også risikere på bli belastet for et administrasjonsgebyr.  

Eie eller leie 
En annen faktor som må vurderes er om et kjøp faktisk gir deg økt verdi om du på et senere tidspunkt ønsker å selge. Det er ikke gitt at du får tilbake pengene du legger i et kjøp.  
Har du pengene kan saken stille seg noe annerledes. Investerer du dine kr 400.000 pengene i kjøp av hyttetomt er nok verdistigningen svært lav i forhold til å sette pengene i banken. 

Vi tar med et eksempel: I Hafjell Sør i Øyer kommune (sør for Ilsetra Hotell for de lokalkjente) selges festet tomt for kr svimlende kr 5.000.000, vel vitende om at en festeavgift pr år på kr. 14.526 tilkommer. Det er Statskog som er bortfester, men som har solgt et område til utbygger.  

I samme område selges hytter for både 20, 30 og 40 mill. Fortsatt snakker vi her om festet tomt av Statskog.  Denne kjøpegruppen er knekkende likegyldig til at tomten er festet. Et viktig moment her er at kjøpere i dette området har særlig god økonomi, men de kaster slettes ikke gode penger etter dårlige.  

Konklusjon:  
Som jeg skriver innledningsvis er det ikke lett å regne hjem investering i innløsning av festet tomt.  Men slik jeg oppfatter markedet prises ikke hytter med selveiertomt noe særlig høyere enn hytter på festetomt.  

Det er helt sikkert momenter som kan legges til og trekkes fra her. Avgjørende for regnestykket vil være hvilken tidshorisont du ser for deg før et eventuelt salg. Bedriftsøkonomisk mener jeg regnestykket er veldig usikkert, men følelsesmessig er det en annen vurdering.  
Uansett; du du treffer ikke deg selv som kjøper, for du er selgeren og tenker annerledes. 

Fakta 

• Grunneier kan ikke tvinge deg til å kjøpe tomten.  
• Grunneier kan i visse tilfelle nekte deg å kjøpe tomten. Det er under særlig  vilkår kalt landsbruksunntaket. Det gjelder ikke i EAK Vels område.  
• Makspris tomtefeste er 12 842 per dekar (2020 tall)  
• Hovedregel er 25 ganger festeavgiften  
• Bortfester kan kreve at tomten skal innløses med 40% av markedsverdien