Forbehold ved salg av hytter

Av: Advokat Mauritz Aarskog

Den 01.01.22 trådte i kraft en sentral endring i avhendingsloven som omfatter alminnelige forbehold tatt av selger av fast eiendom i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven (avhl.) § 3-9 (2). Avhendingsloven regulerer kort sagt frivillige overdragelser av fast eiendom, innbefattende hytter, jf. avhl. § 1-1 (1) første punktum.

Regelendringen innebærer at alminnelige forbehold eller forbehold som ikke er spesifiserte nok ikke kan påberopes av selger overfor kjøper. Forbeholdet er med andre ord ugyldig. Konsekvensen er at man skal se bort fra forbeholdet når man skal bedømme om eiendommen har en mangel som kan gi kjøperen et krav mot selgeren.

Når kommer ugyldighetsregelen til anvendelse?

Regelen gjelder ved forbrukerkjøp, dvs. kjøp av fast eiendom der kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig foretar kjøpet som ledd i sin næringsvirksomhet. Så lenge kjøper er en fysisk person som ikke hovedsakelig foretar kjøpet som ledd i næringsvirksomhet spiller det ingen rolle om selger er en privatperson eller næringsdrivende.

Det er bare kjøp av hytte mellom to næringsdrivende som ikke er å anse som forbrukerkjøp. For alle praktiske formål vil derfor regelen være at selgere ved salg av hytter ikke lenger kan ta generelle forbehold overfor kjøper.

Hvilke forbehold rammes av ugyldighetsregelen?

Først og fremst rammes alminnelige forbehold som at eiendommen selges «som den er», «as is», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler». Dernest rammes også forbehold der selger tar forbehold mot f.eks. «fuktskader» eller «setningsskader» uten at dette utdypes nærmere.

Dersom man utdyper nærmere f.eks. slik at «det tas forbehold mot fuktskader på badet» eller «soppskader i kjelleren», vil dette i og for seg være spesifiserte forbehold, men forbeholdene vil fortsatt være ugyldige dersom de ikke ledsages av konkrete risikoopplysninger.

Poenget er at forbehold må være utformet så konkret at kjøpere flest vil få en oppfordring til å undersøke nærmere eller ta høyde for mulige skader. Det er en glidende overgang fra generelle forbehold som er ugyldige til spesifiserte forbehold som fortsatt kan påberopes: Hvis man tar et forbehold om fuktskader på badet som suppleres med tydelige opplysninger om hvorfor selgeren mistenker slike skader vil kjøperen få en oppfordring til reelt å ta forbeholdet  betraktning. Et slikt forbehold må derfor anses å kunne stå seg.

Ugyldighetsregelen i avhl. § 3-9 (2) står ikke i veien for at selger opplyser f.eks. at hytten har stått ubrukt over en viss periode noe som kan tillegges en viss vekt senere om kjøper eventuelt skulle reklamere. Videre kan man fortsatt definere kontraktsobjektet (hytten) som hytte uten vanntilførsel eller hytte med gammelt tak som må utskiftes.

Da har partene avtalt at hytten f.eks. har et tak som må utskiftes og kjøper kan ikke senere reklamere over tilstanden til taket. Og definerer man hytten som et «oppussingsobjekt» er dette noe annet enn at hytten selges «som den er» eller «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Kjøper vet her klart hva hen står ovenfor.