Eie eller leie -innløsning av festetomt

Av: Erik Helli, NHF

Det er tidvis stor oppmerksomhet rundt innløsning av festetomt. Vi får en jevn strøm av henvendelser om dette og det korte svaret er at det etter min menig ikke finnes et fasitsvar. Noe som vil være et moment er når /om du vil selge og hvilket tidsvindu du ser for deg. Jeg vil forsøke  å belyse saken fra flere sider: 

For at du i det hele tatt har mulighet til å be om innløsing må du huske å varsle grunneier senest et år før hovedforfall (10 års syklus) 

Gitt at forutsetningene er tilstede og du varsler ønske om innløsing vil du etter hvert få et tilbud fra grunneier. Det er grunneier som verdsetter tomta ut fra en antatt markedsverdi. Markedsverdien settes ut fra hva tilsvarende tomter er solgt for. I det siste årene er det solgt noen fortettingstomter på Kuåsen og Elgåsen.

Etter vår målestokk er disse priset høyt og for Elgåsen sin del ble det solt fire tomter i prisklassen mellom 1.200.000 og 1.750.000 mill. Det er etter min vurdering høyt for en tomt med delvis opparbeidet infrastruktur. Verd å merke seg er at det var hytteeierne som betalte hele anleggsbidraget når området fikk strøm.  At mange ikke er interessert i full infrastruktur med strøm, vann & avløp lar vi ligge her.  

Våren 2021 setter grunneier markedsverdien av et mål tomt til mellom kr 900.000 og kr 1.000.000 i EAK Vels område. For å komme fram til denne prisen kan man benytte to modeller: 

Hvem bestemmer prisen på råtomta?

Tomtefesteloven regulerer prisen altså innløsningssummen som settes på eiendommen. Hovedregelen er at prisen skal settes til 25 ganger festeavgiften når man skal innløse festetomten. Dersom det er mindre enn ti år til kontrakten går ut, har bortfester lov til å oppregulere festeavgiften og legge denne til grunn for salg av tomten. Oppreguleringen skjer da som tidligere nevnt ved éngangsløftet: Den settes til to prosent av råtomtverdien, eller maksimalt 12 035 kroner per dekar. 

I mange tilfeller kan bortfester kreve 40 prosent av råtomtverdien ved innløsning, i stedet for 25 ganger festeavgift. Dette gjelder i de tilfellene der kontraktene er oppsigelige fra bortfesters side, eller der de er tidsbegrensede. Kilde: Huseierne 

Hva er riktig markedsverdi? 

Markedsverdien som settes i vårt område virker for meg for høy. De tre siste salg av fortettingstomter på Elgåsen ble solgt for 1.200.000 til 1.750.000 mill. Omkostninger til megler/offentlige gebyrer tilkommer. I tillegg skal grunneier ha betalt for å administrere salget. Dette gebyret er nå satt ned fra kr 22.200 ned kr 15.000 så det er nok «greit».  

Så endelig; Eie eller leie festetomt? 

Fortsatt er det råtomta som er utgangspunkt
Jeg er usikker på om du også må tillate brøyting. Uansett er det et tankekors at grunneier profiterer på at vi har vinterbrøyting. Dette øker verdien på tomta uten at grunneier tar del i kostnadene. 
En annen vinkling du bør se på er om det faktisk gir deg økt verdi å kjøpe tomta. Og det er jeg mer usikker på. Om du ønsker å selge eller beholde eiendommen er regnestykket like vrient. Det som vil være avgjørende er kjøpegruppen og hva markedet er villig til å betale. 
 
Vi starter med et eksempel: Hyttene som ligger i Lundstaden Hyttegrend på Hafjell er alle festetomter med en festepris på ca kr 8500 for 1,2 mål tomt. Allikevel selges hyttene for både 20 og 30 mill. Det betyr at kjøper ikke anser det som viktig å eie tomta. Et viktig moment her er at kjøpere i dette området har særlig god økonomi og bryr seg lite om at de kjøper en festetomt. Her er beliggenhet og område viktigere. Kjøpergruppen i vårt område tenker ikke slik, og det kan ha en innvirkning på salgssummen. Norges Hytteforbund har flere spørsmål og svar (medl)

Et enkelt regnestykke: 
Skal du låne kr 500.000 med 2,5 % rente med nedbetaling på 20 år koster det kr 24.576 pr år. Med 5% rente stiger månedsbeløpet til kr 30.420 pr år. 

Har du pengene kan saken stille seg annerledes. Investerer disse pengene i kjøp av hyttetomt er nok verdistigningen svært lav i forhold til å investere i aksjefond, særlig gitt den lange horisonten pengene skal forrentes (20 år) i aksjemarkedet.  

Konklusjon: 
Som jeg skriver innledningsvis er det ingen klar konklusjon. Jeg stod selv ovenfor samme utfordring for snart 10 år siden og valgte å avstå. Da var summen omtrent det halve. Men slik jeg oppfatter markedet prises ikke hytter med selveiertomt noe særlig høyere enn hytter på festetomt.

Går du i tanker om å selge hytta kan det være et moment, men det vil være helt avhengig av hvordan kjøper ser på dette. Avgjørende for regnestykket vil være hvilken tidshorisont du ser for deg før et salg. Jo kortere horisont, jo dårligere blir regnestykket. Bedriftsøkonomisk mener jeg regnestykket er veldig usikkert, men følelsesmessig er det en annen vurdering. 

Faktaboks om innløsning av festetomt: 

• Grunneier kan ikke tvinge deg til å kjøpe tomten 
• Makspris tomtefeste er 12 842 per dekar (2020 tall) 
• Hovedregel er 25 ganger festeavgiften
• Bortfester kan kreve at tomten skal innløses med 40% av markedsverdien