Avhendingsloven i praksis, kjøp og salg

jan
12
2022

NY AVHENDINGSLOV – viktige regelendringer ved boligkjøp (og hytter)

1. januar 2022 trer ny lov i kraft. Hva betyr dette for boligkjøpere?

Avhendingsloven i praksis. Går du om planer og å selge eller kjøpe hytte bør du sette deg inn i den nye Avhendingdsloven som nå vil gjelde, altså både for selger og kjøper. Selger er forpliktet til å fremlegge styrket dokumentasjon og kjøper må sette seg grundig inn i dokumentasjonen som foreligger. Her Norges Hytteforbund anbefaler at du fortløpende legger inn dokumentasjon og kvitteringer på Boligmappa.
Artikkel som følger er skrevet i samarbeid med If forsikring.

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selger og kjøper ved salg av bruktbolig. Formålet med ny lov avhendingslov er å redusere antall konflikter i boligmarkedet og sørge for en tryggere bolighandel.

Boligkjøp er ofte den største enkeltinvesteringer folk flest gjør. En tryggere bolighandel er derfor noe både boligkjøper og boligselger bør ønske seg. Men hva innebærer endringene?

Forbud mot «som den er» -forbehold

En viktig endring er at selger ikke lenger kan selge boligen med et generelt «som den er»-forbehold. Et slikt forbehold medførte at selger fraskrev seg ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen, noe som betød en ekstra risiko for kjøper.

Når selger ikke lenger kan ta et generelt «som den er» - forbehold, så utvides selgers ansvar for avvik ved boligen.

Med ny lov må ikke lenger eiendommen være i «vesentlig» dårligere stand for at selger skal være ansvarlig.

Dette betyr likevel ikke at alle feil ved boligen er en rettslig mangel.

Bruktboliger vil ofte ha feil av ulik art, men det er ikke nødvendigvis en rettslig mangel. Hvorvidt boligen har en mangel må vurderes konkret ut fra hvilken informasjon som er gitt om boligen, synlige tilstand, alder mv.

Kjøpers egenandel

I ny lov får kjøper en såkalt egenandel på 10.000 kroner dersom det foreligger en mangel som gir krav på prisavslag. Egenandelen innebærer at hvis kjøper har krav på et prisavslag på 100.000 kroner, så reduseres kravet til 90.000 kroner.

En vanlig misforståelse er at feil som koster mer enn 10.000 kroner alltid utgjør en mangel, altså at dette er å anse som en «minsteterskel» for hva som utgjør en mangel. Dette er ikke riktig. Kjøpers egenandel er uten betydning ved vurderingen om boligen er mangelfull.

10.000 kroner er ikke en minsteterskel, det er en egenandel hvis det er en mangel.

Det vil si at selv om utbedringskostnadene er på over 10.000 kroner så er det ikke automatisk en rettslig mangel.

Kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes

Viktig endring for kjøper i ny lov er at deres undersøkelsesplikt skjerpes. I ny lov legges det til grunn at kjøper er kjent med alle forhold som tydelig er beskrevet i tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter.

Dersom et forhold er angitt i salgsdokumentene vil det normalt ikke kunne påberopes som en mangel, selv om du faktisk ikke har lest dokumentene.

Arealavvik

En annen endring er at eiendommer med arealavvik vil anses å ha en mangel i de tilfeller arealavviket utgjør minst 2 % av og minst én kvadratmeter. Unntaket er dersom selger sannsynliggjør at arealavviket likevel ikke hadde betydning for kjøperen.

Minstekrav for tilstandsrapporter

Samtidig med ny avhendingslov kommer det også en helt ny forskrift til avhendingslov som angir konkrete minstekrav til innholdet i tilstandsrapporter benyttet ved boligsalg. I dag stilles det ingen lovkrav til innholdet i en tilstandsrapport.

Formålet er å tilrettelegge for tilstandsrapporter av høy kvalitet slik at kjøpere får betryggende informasjonsgrunnlag før kjøpet.

Boligkjøperforsikring og tips til boligkjøper

Vi i If anbefaler å tegne boligkjøperforsikring da dette blant annet gir deg spesialisert juridisk bistand dersom du oppdager feil ved bolig du har kjøpt. Men den viktigste jobben gjør du som boligkjøper før du legger inn bud:

Les alle salgsdokumentene nøye
Still spørsmål til selger/megler om ting du lurer på
Undersøk våtrom, kryploft/krypkjeller og andre «risikoområder» grundig
Avklar om det foreligger dokumentasjon på utførte arbeider.

Oppsummert

  • Forbud mot salg "Som den er"
  • Kjøper får en egenandel på kr. 10.000
  • Kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes
  • Særregel for innendørs arealavvik
  • Loven er ikke tilbakevirkende (før 1 jan 2022)
Del artikkel

Legg igjen en kommentar

Du må være logget inn for å kommentere
chevron-down