Feil utført av håndverkere på hytta 

Når foreligger det en mangel? 

Av: Økland & Co

Som hytteeier, eller hvis du planlegger kjøp av hytte, kan det være greit å vite om særlig tre ulike lover: avhendingsloven, bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven. Kort og forenklet kan man si at avhendingsloven gjelder når du kjøper hytte som allerede er bygd, bustadoppføringslova gjelder når man kjøper hytte på prospekt og håndverkertjenesteloven gjelder når man engasjerer håndverkere til å utføre arbeid på hytta.  

Disse tre lovene har flere likhetstrekk. Mener man at det er noe feil ved hytta man har kjøpt, uavhengig av om den er kjøpt brukt eller ny, eller feil ved det arbeidet entreprenørene har utført, er det store spørsmålet først og fremst: Er det en mangel?  

Å konstatere at det foreligger en mangel er avgjørende. Foreligger det en mangel i lovens forstand, kan man ivareta interessene sine ved å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen/honoraret, retting, prisavslag, erstatning eller heving.  

Har man engasjert håndverkere for å utføre arbeid på hytta, og man er misfornøyd med jobben som er gjort, må man først og fremst undersøke avtalen som er inngått. Vi anbefaler alltid at man inngår en avtale hvor arbeidene som skal utføres er beskrevet, samt prisen som skal betales.  

Enkelt sagt foreligger det en mangel hvis det arbeidet som er utført, avviker fra avtalen. Har man for eksempel avtalt at det skal legges fliser, er det en mangel om entreprenøren har lagt laminat. Det er også en mangel hvis de flisene som er lagt, er av en annen type, annen farge eller annen størrelse enn det som er avtalt. Det er også en mangel hvis flisene er lagt skjevt, eller hvis de har sprekker. Alle slike avvik fra avtalen inngått med entreprenøren er altså mangler som relativt enkelt kan påvises. Det fordrer imidlertid at man har et godt avtalegrunnlag i bunn, og derfor er det alltid vårt råd at man spesifiserer materialvalg og arbeidsutførelse før arbeidet igangsettes, i den grad det er mulig.  

Håndverkertjenesteloven gjelder som bakgrunnsrett for denne typen avtaler, hvilket betyr at loven alltid gjelder i tillegg til avtalen. Uavhengig av hva som fremgår av avtalen inngått mellom forbrukeren og entreprenøren, foreligger det altså en mangel ved arbeidet som er utført hvis det ikke samsvarer med håndverkertjenesteloven §§ 5, 6 eller 9 tredje ledd. Entreprenøren skal etter loven utføre arbeidet på faglig godt vis og ved bruk av materialer av vanlig god kvalitet, i samsvar med sikkerhetskrav. 

Hva gjør du når du oppdager en mangel? 

Når du først har oppdaget en mangel, må du reklamere. Håndverkertjenesteloven § 22 krever at slik reklamasjon skjer «innen rimelig tid» etter at forbrukeren oppdaget eller burde oppdaget mangelen. I rettspraksis er det lagt til grunn at fristen ikke kan være kortere enn to måneder for en forbruker. Det finnes imidlertid også eksempler på at reklamasjon tre måneder etter at en mangel ble oppdaget, ble ansett å være fremsatt for sent.  

Oppdager du det du mener er en mangel ved det arbeidet som er utført, må du altså gi entreprenøren beskjed så fort du oppdager det. Gjør du ikke det, risikerer du at kravet ditt går tapt.  

Reklamasjonsfristen kan også løpe selv om du ikke har oppdaget mangelen. For mangler du ikke har fått med deg, men burde ha oppdaget, løper fristen fra det tidspunktet du burde ha oppdaget mangelen. Det er derfor viktig at du tar en sjekk etter at arbeidene er utført.  

Man kan reklamere både muntlig og skriftlig. Det gjelder ingen formkrav. Vi anbefaler likevel alltid at man gjør det skriftlig, slik at man i ettertid kan bevise at reklamasjonen ble fremsatt.  

Hva kan du kreve? 

Spørsmålet er så hva du kan kreve når mangelen er konstatert og det er reklamert på denne. Hovedregelen er at du kan kreve retting. Da skal entreprenøren utbedre mangelen, slik at arbeidet blir i henhold til avtalen. Skulle entreprenøren legge røde fliser, men har i stedet lagt blå, har altså entreprenøren anledning til å få utbedre dette ved å erstatte de blå flisene med de røde.  

Entreprenøren, på sin side, har også en rett til å kreve å få utbedre. Du kan altså ikke forlange prisavslag i stedet dersom mangelen kan rettes uten noen vesentlig ulempe for deg. På tilsvarende måte kan du heller ikke kreve retting dersom det vil bli urimelig dyrt eller upraktisk i forhold til resultatet. 

Det å holde tilbake betaling viser seg ofte å være et svært effektivt virkemiddel. Det gjøres gjerne i sammenheng med at man krever retting. Entreprenøren vil antakelig da føle et ekstra incentiv til å utføre retting. Blir utbedringsarbeidet vellykket utført, får entreprenøren betalt det tilbakeholdte beløpet og partene går fornøyde hvert til sitt. Holder du tilbake betalingen og det senere viser seg at det ikke forelå en mangel, kan entreprenøren kreve beløpet betalt og i tillegg kreve forsinkelsesrente på beløpet.  

Alternativet til retting er prisavslag. Du kan kreve prisavslag hvis entreprenøren ikke vil rette mangelen, eller hvis retting vil innebære en vesentlig ulempe for deg. Prisavslaget skal som hovedregel tilsvare hva det vil koste å få mangelen rettet av andre fagfolk enn entreprenøren selv. 

Hvis mangelen har ført til et økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslaget, kan du kreve erstatning.   

En siste mulighet er heving av avtalen. Dette er bare mulig hvis mangelen er såpass alvorlig at «formålet med tjenesten blir vesentlig forfeilet som følge av mangelen», jf. håndverkertjenesteloven § 26. Hever forbrukeren hele avtalen, har ikke entreprenøren rett på betaling. Entreprenøren kan imidlertid kreve tilbakelevert materialer i den grad det er mulig uten betydelig ulempe eller kostnad for forbrukeren. Heves avtalen underveis i arbeidsutførelsen, dvs. for det arbeidet som på det tidspunktet gjenstår, er utgangspunktet at entreprenøren har rett på betaling for utført arbeid.  

Vi bistår jevnlig i saker hvor håndverkere har utført mangelfullt arbeid på hytter. Ta gjerne kontakt hvis du ønsker en vurdering av hva du skal gjøre i en slik situasjon.