Eiendomsskatt og skatteloven

EIENDOMSSKATT 

AV: Økland & Co

Hvordan fastsettes eiendomsskatten du må betale på hytta, og hvordan klager du hvis du er uenig i skattens størrelse eller hvordan den er beregnet? Og hva gjør du hvis du oppdager at kommunen har krevd inn for høy eiendomsskatt, men nekter å omgjøre eget vedtak?  

Overordnet om verdsettelsen 

Eiendomsskatt utskrives av kommunene med hjemmel i eiendomsskatteloven. Beslutningen om den enkelte kommune skal skrive ut eiendomsskatt, treffes av kommunestyret, jf. eiendomsskatteloven § 2. Skatten utskrives til den kommunale forvaltningen etter reglene i eiendomsskatteloven §§ 14 til 18.  

Før skatten skrives ut, må eiendommene verdsettes. Dette skjer som utgangspunkt ved at kommunestyret utnevner takstmenn, eventuelt ved at kommunestyret oppnevner en sakkyndig som setter taksten med grunnlag i forslag fra ansatte takstmenn, jf. eiendomsskatteloven § 8 A-3. Alternativt kan kommunestyret vedta at skatten skal skrives ut med grunnlag i den verdsettelsen Skatteetaten benytter til utligning av inntekst- og formuesskatt, jf. § 8 C-1.  

Loven beskriver ikke nemndas arbeid nærmere. Det er utbredt praksis for at nemnda innhenter salgsopplysninger og prisstatistikker som benyttes til å beregne en gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ulike eiendomstyper. Dette brukes som grunnlag for sjablonger, som innebærer at gjennomsnittlige kvadratmeterpriser justeres blant annet for innretning, plassering og øvrige eksterne faktorer. Ved verdsettelsen av den enkelte eiendom benytter man sjablongene, og ikke opplysningene de bygger på.  

Takseringsmetoden er uegnet til å få en helt korrekt verdsettelse av hver enkelt eiendom. Helt presis taksering av alle eiendommer ville ikke vært praktisk gjennomførbart. Lovens system tillater derfor en forenkling, hvor eiendommene takseres skjematisk basert på ulike faktorer som påvirker verdien. Sivilombudet har kommentert praksisen, og funnet at den er lovlig. Sivilombudet viste blant annet til at fastsetting av eiendomsskattetakst er «masseoperasjoner». Det er derfor lovlig at kommunene bruker ulike former for sjablonger, selv om det gjør systemet noe grovmasket. Med hensyn til likhetsprinsippet må kommunenes sjablongmetode likevel være utformet på en slik måte at de «sikrer at de fastsatte takstene avspeiler variasjonene i omsetningsverdien på ulike eiendommer i kommunen på en forholdsmessig måte».  

At takseringen kan gjennomføres som en forenklet, sjablongbasert utregning, er følgelig et resultat av et lovgivervalg. Innsigelser mot takseringsmodellen må forfølges politisk mot lovgivende myndighet, og ikke gjennom klageordningen mot den enkelte kommune.  

Selve verdsettelsen, og eiendomsskattevedtaket for øvrig, kan imidlertid påklages til kommunen.  

Innsyn og klageadgang 

Reglene om partsinnsyn finnes i forvaltningsloven §§ 18 og 19. Innsyn i saksdokumenter i egen sak er en viktig forvaltningsrettslig rettighet. Et av de viktigste hensynene bak regelen om innsyn i saksdokumenter som omhandler egen sak, er at man som part skal ha anledning til å kontrollere om forvaltningsorganet har gjort riktige vurderinger basert på et korrekt faktisk grunnlag. Man skal også kunne kontrollere at saksbehandlingsreglene er ivaretatt, herunder for eksempel at de som har truffet vedtaket i saken din har hatt riktig kompetanse og at de har vært habile. 

Forvaltningsloven § 18 gir partene i forvaltningssaker (dvs. for eksempel skattyter i et eiendomsskattevedtak) rett til «å gjøre seg kjent med sakens dokumenter». Det er dette som kalles partsinnsyn. I tillegg finnes det dessuten regler om merinnsyn eller meroffentlighet i de tilfeller hvor det er grunnlag for å nekte innsyn, jf. fvl. § 18 annet avsnitt og offentleglova § 11.  

Etter forvaltningsloven § 28 kan den et enkeltvedtak retter seg mot, alltid klage. Klageretten er ubetinget, men begrenset til overprøving i én instans. For vedtak om eiendomsskatt er dessuten retten til klage regulert særskilt og mer utfyllende i eiendomsskatteloven § 19. Bestemmelsen gir rett til å klage på utskrivingen av eiendomsskatten, og dessuten til å klage på verdsettelsen i forbindelse med utskrivingen i hvert påfølgende år. 

Rettstvister

Det offentlige skal ta klagene som kommer inn, på alvor. Det hender imidlertid at kommunen ikke oppgjør påklagede vedtak selv om personen som har påklaget vedtaket, er overbevist om at det er ugyldig. Da har du som privatperson anledning til å saksøke kommunen med krav om at kommunens eiendomsskattevedtak for et eller flere konkrete år er ugyldige, samt kreve tilbakebetalt det du har betalt for mye. Dette har skjedd både i Elverum og i Lillestrøm kommune.  

Mastmoen Borettslag saksøkte i 2022 Elverum kommune med bakgrunn i at borettslaget mente at kommunen ved vedtak i 2022, hadde fastsatt og innkrevd for høy eiendomsskatt. Borettslaget nedla påstand om at det aktuelle vedtaket var ugyldig, at kommunen for fremtidig eiendomsskatteberegning skulle ta med alle de aktuelle reduksjonsfaktorer i henhold til loven og at kommunen pliktet å tilbakebetale den eiendomsskatten borettslaget hadde betalt for mye.  

Borettslaget vant frem med saken. Så vidt vi kjenner til er dommen ikke anket, og den er da rettskraftig – dvs. bindende for begge parter.  

Saken mot Lillestrøm kommune er omtrent helt identisk. Det var her flere borettslag som gikk sammen for å saksøke kommunen. Også disse borettslagene vant fullt ut med sine krav, og også denne dommen er rettskraftig.  

I etterkant av dommene har Lillestrøm kommune innrettet seg etter dommen mot seg. Vi vet at kommunen blant annet har sendt ut brev til andre beboere i kommunen som kan ha betalt for mye eiendomsskatt i 2022 og 2023, med informasjon om hvor mye den enkelte beboer nå vil få tilbakebetalt.