Eiendomssalg fra den ene grøftekant til den andre

Regjeringen vil gjøre noe med bolig og hyttehandelen. Avhendingsloven skal forandres for å gjøre slutt på at man kan selge en bolig «som den er»- «as is» - og på denne måten avhende eiendom med skjulte feil eller mangler som kjøper ikke kjenner til og som i verste fall kan være «katta i sekken».

Norges Hytteforbund er i prinsippet enig i at det kan være gode grunner til å justere dagens lov. «Solgt som den er» prinsippet bør revideres, der slikt generelt forbehold og ansvarsfraskrivelse ikke lengre, i en bolighandel, skal virke som et «teppe» der alle feil eller mangler kan skyves inn under og bli usynliggjort før budrunden begynner.

Men som så ofte ellers er verden komplisert, og slike forandringer og innstramninger i lovverket bør ha sin begrensning. NORGES HYTTEFORBUND har avgitt uttalelse til Justis- og Beredskapsdepartementet om dette lovforslaget. Vi påpekte, at om den generelle retten til å selge «som den er» forsvinner, så må ikke nye lover skape nye og kanskje verre problemer enn den gamle. Vi mener selger må ha rett og anledning til å oppnå ansvarsfrihet, når det vitterlig og grundig påpekes tekniske områder der salgsobjektet har klare svakheter og mangler, men at kjøper da må kunne bære risikoen for mangler som kjøper klart opplyses om og kjenner til at eksisterer. Risikoen for at disse manglene så er mer alvorlig enn hva en takstrapport har mulighet til å si noe om (uten at huset rives), bør så fortsatt kjøper bære, så lenge den spesielle mangel eller feil vitterlig opplyses om.

Det vil nemlig fortsatt være slik at en 100 pct objektiv takst-rapport ikke vil la seg lage uten at bygningen rives fra hverandre. Disse ukjente forhold som selger eller kjøper ikke vet om må risikoplasseres - og så lenge selger følger en streng opplysningsplikt om synlige forhold og ting/mistanker han kjenner til, eller burde kjenne til, bør dette etter vårt syn medføre ansvarsfrihet for omtalte risikoområder ved videresalg.

Særlig for fritidsboliger og hytter har dette stor relevans. Hytter er bygget under kontrollregimer for bygningskvalitet som er langt mer variable enn boliger. Ofte snakker vi om bygg som delvis eller helt kan være selvbygget/påbygget i løpet av hektiske ferieuker. Norges Hytteforbund foreslo derfor at loven fortsatt bør åpne for salg «som den er» for fritidsboliger som karakteriseres som reparasjonsobjekt, og er bygget før 1980.

Våre forslag er mye omtalt i den stortingsproposisjon som nå ligger ute om lovforslaget. Dessverre synes de ikke å være hensyntatt slik vi hadde ønsket. Regjeringen går nå fra den ene grøftekant til den andre. «Løsningen deres er å endre avhendingsloven fra å være kjøperfiendtlig til å bli selgerfiendtlig» sier avdelingsdirektør og advokat i NBBL, Hening Lauridsen i en uttalelse. Tilsvarende kritikk kommer også fra «Eiendom Norge». Slik forlagene nå er fremlagt vil det ved salg både av bolig og hytte heretter ligge et klart garantiansvar for selger på bygningens skjulte tilstander, uansett alder. Dette trigger først og fremst 2 forhold: Det blir uansett krav til mye mer kostbar takseringsbefaring – noe vi i og for seg vil støtte opp om. Men forslaget vil også fremtvinge behov for omfattende og meget kostbare forsikringsordninger som selger nå MÅ få på plass for ikke å måtte sitte i venteboksen for søksmål i årevis etter et eiendomssalg. Den nye loven vil klart øke konfliktrisiko ved eiendomsoverdragelse. Og slik vi vurderer lovforslaget kan det for enkelte eiendommer bli en svært kostbar affære å legge seg ut for salg. Gamle hyttebygg vil i tillegg til en krevende takseringsrunde måtte belemres med dyr forsikring for å fremskaffe den salgsgaranti ny lov faktisk vil kreve at kjøper skal ha. Dette kan i verste tilfelle ta det meste av salgssummen som kan oppnås i markedet, og enkelte eiendommer kan slik miste sin salgbarhet.

Mens takseringsfirmaer, saksøkende advokater og forsikringsselskapenes aksjonærer altså har grunn til å juble - synes bolig- og hytteselgere å ha større grunn til å fortvile. Vi må si oss enig med NBBL som på sine hjemmesider avslutter med følgende kraftsats: «Intensjonen bak lovforslaget er god, nemlig å gjøre bolighandel tryggere. Det blir den definitivt ikke for boligselgere. NBBLs forslag er at hele forslaget kastes, og at det nedsettes et lovutvalg som får i oppdrag om å komme med forslag til endringer i avhendingsloven som vil føre til tryggere bolighandel – også for selgere.»